【房产经济人好干】市场价逼近成本线 杭州高价地楼盘面临"保本"战


发布时间:2021-01-20 21:05:48 阅读量:5412 作者:爵立

这些土地的楼面地价都在5000~7700元/平方米,而三墩目前的在售楼盘如白马尊邸公寓最新售价为8000多元/平方米房产经济人好干。楼面地价加上建安成本,等于甚至已超出市场售价。

当理性定价在杭州楼市逐浙蔓延时,开发商的利润也在一点点减少。可是,当市场价降到离成本线已“一步之遥”时,楼盘的定价就不仅仅是削薄利润那么简单了,而成了生死攸关的难题:因为如果按市场价卖,就要亏本,而如果保本卖,就面临着难卖甚至卖不动的风险,甚至在未来的市场竞争中可能“出局”。

据来自汉嘉机构的统计数据,10月份,杭州有28个楼盘有新推或续推房源。其中,一批在去年的招拍挂土地上兴建的房产项目也将首度“露脸”。据记者测算,这批项目的土地价很多是各个区块的历史最高价,加上3000元/平方米左右的建安成本,不算财务成本,其成本价已接近甚至高于现行销售价。当楼市的冬季正一步步逼近,高价地项目如何“保本”销售成为开发商面临的第一个课题。

地价高,房价很难定

去年,杭州高价土地频出,杭州各个区块的土地价格都被刷新。记者查询土地出让记录后发现,这批高价土地出让时间基本集中在去年下半年,正处于杭州地价狂飙的阶段。而接下来,这批高价土地上兴建的房产项目将陆续上市。

去年,当杭州土地市场异常亢奋,高价地块频频诞生时,“面粉比面包贵”的现象不断发生。本报曾撰文《地价高,房价怎么办》向楼市发问。如今,这句话不幸应验了。在这批项目上,高地价已使开发商面临定价的两难境地。

其中,最早的一块土地是北京金隅嘉业房地产开发有限公司拿下的[2007]18号地块,即杭州经济技术开发区(东南沿江[二]号地块),出让时间为2007年5月31日,项目现推广案名为金隅野风观澜时代。该地块出让楼面地价为2450元/平方米,由高层公寓和排屋组成,项目预计年底前上市。

据金隅房产相关负责人介绍,观澜时代一期公寓原定10月开盘,现在,因售楼处和样板区工程延误,开盘期延迟,具体日期未定。问起定价,该负责人言语谨慎,表示公司还在研究当中。

该项目附近的保利东湾9月底开盘,公寓成交价为6000~7000元/平方米。但即使这样,该楼盘成交一般。据悉,该楼盘楼面地价为3300元/平方米,对外宣称也是保本销售。相比而言,观澜时代的楼面地价要低一些。但即使如此,该负责人还是一点都不轻松,因为市场价离他的成本线也已经不远。

三墩也是高价土地集中的区域。金地房产在这儿储备了3块宅地:规划三墩D2、3等地块,177房产经济人好干.8亩,楼面地价为7077元/平方米;规划三墩D14、15地块, 167.7亩,楼面地价为7750元/平方米(由中天与金地合作开发);[2007]41号地块, 200.2亩,楼面地价为5245元/平方米。

中海房产也看好三墩市场,在这儿先后储备了两块地:[2007]26号地块, 50.2亩,楼面地价5612元/平方米;[2007]42号地块,74.7亩,楼面地价5385元/平方米。

如果说三墩和下沙还有参照楼盘,那么广宇·上东城所在的丁桥板块就是白纸一张,未来市场更难预料。作为国内首家IPO上市的房地产企业,杭州老牌房企广宇集团去年在丁桥重金储备了3块宅地:[2007]36号,占地 88房产经济人好干.1亩,楼面地价为4241元/平方米;[2007]48号、49号地块,占地分别为72.3亩和60.8亩,楼面地价分别为3802元/平方米和3709元/平方米。丁桥临近九堡,万科降价后,九堡有少数楼盘也跟进降价,九堡的房价原来在10000元/平方米左右,现在最低可降到8000元/平方米左右。万科降价这一突发事件发生前,上东城原先对外的报价8000元/平方米左右,已接近保本价。现在,定价更是进退两难:再往下降空间已不大,但市场预期又逼迫开发商进行调整。

寻求降价外的市场法宝

当市场价逼近保本线后,降价是否是唯一的法宝?采访中,记者发现,相比9月份价格战争相开打的局面,开发商突围的办法更为多样。广宇集团常务副总裁王轶磊认为,在眼下成交极不活跃的杭州楼市,光靠降价已很难刺激楼市需求。这一点,从楼市前段时间大多数降价楼盘的销售情况就可见一斑。

据悉,这些高价土地项目从工程进度来说,10月份起至年底都可达到预售条件,预计接下来都将上市。但当记者问及会否考虑亏本销售时,开发商们都明确予以否认。当然,他们应对市场也有各自的招数。

“户型、景观、物业”一直是中海的三大竞争法宝。中海位于三墩的项目中海·金溪园预计11月份开盘。中海房产营销企划部经理梁桂表示,该项目一期公寓预计售价在9000元/平方米以上。杭州现行的90平方米一般只能设计为3房,金溪园的一期主力户型为90平方米的四房,而且客厅开间能达到3.9米。其中一个由阳台变化而来的卧室和多功能间都有面积赠送。

金地位于三墩的金地·自在城也将在年底前上市。据金地房产企划经理沈锋明介绍,自在城首期将推公寓和排屋,走的是精品路线,将以产品打动消费者。

广宇·上东城的优势也是大盘。对于上东城的售价,王轶磊说还未定,但“品质为上”还是该项目的应对之策。

观澜时代相关负责人也表示,作为金隅房产在华东的第一个项目,在品质上下功夫也是眼下该项目的“求生”之道。比如该项目将推90平方米的跃层户型,层高高达5.6米。

就在开发商使尽浑身解数做产品“加法”时,日益临近的杭州秋季房交会也让他们备为关注。“房交会的一个最大悬念就是价格战。前段时间,杭州的价格战不断,但毕竟只是少数楼盘,大多数楼盘还在观望。如果房交会上价格战的波及面进一步扩大,可能会影响开发商的信心。”王轶磊说。房交会一向是市场的风向标。也许只有到房交会后,开发商的应对策略才会真正明朗。(张卉卉)

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来自湛江的网友说:评论时间:2021-01-20
你其实不是怕高,你只是怕坠落。 回复
来自阜阳的网友说:评论时间:2021-01-20
你其实不是怕高,你只是怕坠落。 回复

  • 来自万宁的网友说:评论时间:2021-01-20
    想博得的,能博得的,至多是她的一滴泪,她的一阵心酸,竟许一半声漠然的冷笑;但我还是甘愿,即使我粉身的消息传到他的心里如同传给一块顽石,她把我看作一只地穴里的鼠,一条虫,我还是甘愿! 回复

  • 来自自贡的网友说:评论时间:2021-01-20
    我们的成熟是由两组成,一半是对美好的追求,一半是对残缺的接纳。 回复

来自忻州的网友说:评论时间:2021-01-19
你对自己的方式,就是别人看待你的方式。对自己好一点,别给自己设置太多假想敌。 回复
来自遵化的网友说:评论时间:2021-01-19
假如你是一棵仙人掌,我也愿意忍受所有的疼痛来抱着你。 回复

  • 来自赤水的网友说:评论时间:2021-01-19
    幸福喜欢捉迷藏。我们年轻时,它躲藏在未来,引诱我们前去寻找它。曾几何时,我们发现自己已经把它错过,于是回过头来,又在记忆中寻找它。 回复

  • 来自沙河的网友说:评论时间:2021-01-19
    有的人,该忘就忘了吧,人家不在乎你,又何必自作多情。 回复

  • 来自邵武的网友说:评论时间:2021-01-18
    命运要你成长的时候,总会安排一些让你不顺心的人或事刺激你。 回复

  • 来自昭通的网友说:评论时间:2021-01-18
    我喜欢做梦,因为梦可以替我完成一些我在现实中做不到的事。 回复

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