【北京房产顾问工资】牛刀:“房企收益不足5%”不能否认开发商暴利


发布时间:2020-12-02 02:47:18 阅读量:406 作者:敬洪

冯仑所讲的“10年平均净资产收益率达不到5%”,指的正是后10年北京房产顾问工资。可以说,后十年正是中国房地产业资产增长最快的十年,这种非正常的增长速度最大的弊端是破坏了社会运行的规则,掠夺了社会财富,是经济衰退和两极分化的焦点所在。但是,为什么冯仑拿资产收益率来说事呢?就算房价飞涨的2007年,地产上市公司的净资产收益率也是基本持平,有网友问:用几年前拿的地做房,比以前贵几倍卖房,可地产上市公司净资产收益率基本持平钱去哪儿了?隐瞒私分还是利益输送?地产上市公司拿股民的钱豪赌,赌赢了钱不见了,赌输了百姓买单,还边赌边抽水。要查清面粉为何贵过面包,查查参与的实权人士就OK了。

从报表上看,上市公司净资产收益率确实不高,尤其是把十家上市公司综合在一起来平均一下,不仅不高,也不科学,更不能说明问题。这十年,几乎所有的房地产上市公司都在进行规模扩张,资产增长速度比其他产业平均起来要快近10倍甚至几十倍。只有透过资产的爆发式增长,才能发现中国的上市房企,利润是多么惊人,上富豪榜是多么容易。

中国的开发商和国外的开发商不同,自身没有什么实体,而且大多数开发企业不持有物业,简单地理解,中国的开发企业还处于产业的初级阶段,即土地运营商阶段,打个不恰当的比喻,就像贸易公司的皮包阶段,最大的资源是和地方政府及银行的关系,最大的手段是在土地储备上的不正当竞争。这样的产业,资产扩张如此迅猛,排除暴利,不可能再找到其他原因。

那么,为什么开发商用净资产收益率来刺激公众的眼球,从而否认暴利呢?一个最重要的原因是公众不太能发现中国开发商暴利的本质特征,即金融杠杆和土地垄断的结合北京房产顾问工资。这是具有中国特色的土地管理体制造成的。在一些地方,招多少、拍多少,是由地方政府说了算,不是随市场需求来交易的,这种体制是开发商暴利产生的最大原因。

房企利用银行杠杆实现暴利经过了两个阶段,前十年是空手套白狼的阶段,潘石屹、冯仑的第一桶金都是这么来的。后十年,是可约束放大资产阶段,表现为以少量资金撬动银行巨额贷款。这个阶段的开始,是用一点公关费,从政府手里拿到土地证再用土地证进行两倍以上的价值评估,然后用评估后的价值去银行贷款,再用贷款的钱偿还一部分土地费,然后,设计商、建筑商垫资设计开发。后一阶段,因为资本流动性充足,把开发商的门槛略有抬高,基本上要求开发商自有资金达到35%,实际上没有达到,银行的杠杆效应照样在五至八倍。现在,流动性稍微紧张一点,政府又把开发商的门槛降低了。

高管隐性分账、股东利益输送、后期土地成本过高是账面净资产收益率较低的主要原因北京房产顾问工资。因此,不能排除房地产业暴利,否则,就无法解释在土地垄断和银行杠杆作用下的资产爆发式增长的行为。说地产上市公司10年净资产收益率不足5%,只是地产暴利的谎言,而且一捅就破。

□牛刀(知名房地产专家)

开发商 上市公司 资产

上一篇: 去年全国发现违法用地75万亩

下一篇: 中国下调二套房和公积金购房贷款首付比例


来自常州的网友说:评论时间:2020-12-02
说什么已过往,骷髅的磷光。 回复
来自陇南的网友说:评论时间:2020-12-02
说什么已过往,骷髅的磷光。 回复

  • 来自临沧的网友说:评论时间:2020-12-02
    假如你是一棵仙人掌,我也愿意忍受所有的疼痛来抱着你。 回复

  • 来自濮阳的网友说:评论时间:2020-12-02
    改变,不需要你自己说,别人会看得到。 回复

来自唐山的网友说:评论时间:2020-12-01
要么全部,要么别有,属于我的就不能出现在别人身边,你比任何人都清楚我的占有欲,那为何还有人出现你的世界足以挂在你的心上。 回复
来自蚌埠的网友说:评论时间:2020-12-01
爱情是一种奥妙,在爱情中出现籍口时,籍口就是籍口,显然已经没有热情的籍口而已,来无影,去无踪。如果爱情消逝,一方以任何理由强求再得,这,正如强收覆水一样的不明事理。 回复

  • 来自商洛的网友说:评论时间:2020-12-01
    我们一过了做孩子的日子就掉了会飞的本领。 回复

  • 来自盖州的网友说:评论时间:2020-12-01
    幸福,就是找一个温暖的人过一辈子。 回复

  • 来自龙井的网友说:评论时间:2020-11-30
    每个人都睁着眼睛,但不等于每个人都在看世界,许多人几乎不用自己的眼睛看,他们只听别人说,他们看到的世界永远是别人说的样子。 回复

  • 来自龙口的网友说:评论时间:2020-11-30
    人世间的一切不平凡,最后都要回归平凡,都要用平凡生活来衡量其价值。伟大、精彩、成功都不算什么,只有把平凡生活真正过好,人生才是圆满。 回复

热门专题